Építési telkek & Ingatlanfejlesztési projektek

A válság első két évében közel 40%-kal esett a telekpiaci forgalom, s idén további 15%-os csökkenést jósol az OTP Jelzálogbank elemzése. Somogy az egyetlen megye, ahol élénkült a telekpiac, míg – Budapest mellett – Fejérben esett vissza leginkább. A legnagyobb változás ugyanakkor a Pest megyei agglomerációban várható, ahol szeptemberben lépett hatályba az ingatlanfejlesztéseket és az új lakóterületek kialakítását korlátozó törvénymódosítás.

Míg a Nemzeti Adó- és Vámhivatal adatbázisában 2008-ban még 29 ezer belterületi, 1/1 tulajdoni hányadot illető telektranzakció szerepelt, 2010-ben ez 18 ezerre csökkent; a még nem teljesen feldolgozott 2011 első félévében pedig eddig hétezer adásvételt rögzítettek. Pozitív irányú elmozdulást egyedül Somogy megye esetében mutat a statisztika, ahol a négy éve meghosszabbított autópálya-szakasz növelte a környező, elsősorban a Balaton déli partján lévő települések vonzerejét. A csökkenés Baranyában és Zalában maradt 25% alatt.

Darabszámban, a tavalyi évben Pest megye állt az élen (2400 adásvétel), melyet Győr-Moson-Sopron (1900) és Szabolcs-Szatmár-Bereg (1200) követett. Békés, Heves és Jász-Nagykun-Szolnok megyében eközben 500 alatti volt a tranzakciószám. Az idei időarányos adatok szerint az élbolyban Győr-Moson-Sopron mögé Veszprém, Zala és Vas megyék zárkóztak fel. (Budapest 2010-ben alig 300-as adatát csak a teljesség igényével szerepeltetjük itt; vélhetően a társasházi építkezések drasztikus visszaesése mutatkozik meg a két év alatti közel kétharmados forgalomcsökkenésben.)
Az aktuális megyei átlagárak alapján Nógrád megyében a legolcsóbbak az építési telkek, ahol alig ezer forintért hozzá lehet jutni egy nm-hez. Ezt Tolna, Vas, Borsod-Abaúj-Zemplén, Baranya és Jász-Nagykun-Szolnok követik 3 ezer Ft alatti fajlagos árral. A másik véglet Pest megye, ahol 7800 Ft/nm az átlag; ezt Csongrád és Hajdú-Bihar (ahol felerészben Szeged, illetve egyharmad részben Debrecen adja a forgalmat), valamint Veszprém megyék követik. Ez utóbbinál a Balaton-parti települések a forgalom negyedét adják.

“A Pest megyei telekpiacon, a válság lecsengésével, és a kereslet beindulásával jelentős változásokkal járhat majd, hogy idén szeptemberben életbe lépett a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervéről szóló, májusban az Országgyűlés által elfogadott törvénymódosítás” – mondja Ádány Tamás, a budai agglomerációban, Diósdon több mint 100 telket értékesítő OTP Ingatlan Zrt. vezérigazgatója. “Ez lényegében korlátozza, illetve előírásokhoz (pl. a település közigazgatási határához 200 méterrel közelebb csak állami főépítész engedélyével; 5 hektár vagy 300 lakóegység felett kötöttpályás megálló terve vagy megléte a közúttól legfeljebb 5 km-re) köti az újonnan beépítésre szánt területek kijelölését. A módosítás bizonyos területeken tiltja az építést, és a belterület összességében maximum 2%-kal bővülhet a jelenlegihez képest.”

A szigorítás a Pest megyei települések mintegy felét érinti, azt a Budapesthez közeli 81 települést, ahová a kilencvenes évektől a kétezres évek közepéig tömeges kiköltözés irányult, s melynek következtében némelyikre mára ki lehetne tenni a “megtelt” táblát. A családi házas telkek piacán, a fővárosban és környékén azonban már a válság előtti egy-két évben is jelentősen csökkent a forgalom. Nagyobb, de csak rövid ideig tartó, spekulatív célú aktivitás 2004-2007 között mutatkozott, az M0-ás körgyűrű megépítése miatt, a főváros délkeleti részén és a csatlakozó agglomerációs településeken, illetve ugyanezen okból (és a tervezett Duna-híd miatt) a Szentendrei-sziget vonzásában.

“Felmérésünk szerint, jelenleg 14 településen 21 új parcellázás telkeit árulják Budapest környékén, háromnegyed részben a budai oldalon. Ezek egyharmada valódi nagyberuházásnak tekinthető, ahol száz feletti telket alakított ki a beruházó” – összegzi Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. “Az árak széles spektrumon, mintegy 7 és 54 ezer Ft/nm között szóródnak, többnyire azonban a 15-25 ezres árkategória a leggyakoribb. Az összközmű (beleértve az aszfaltozott úthálózatot) természetesen alapszolgáltatás, az átlagosan 800-1300 nm közötti telkek beépíthetősége pedig 15 és 40% közötti alakul.”

A jelenlegi lassú értékesítési ütem miatt nem kell attól tartani, hogy rövid időn belül elfogynak a telkek, ugyanakkor az újlakás-piachoz hasonlóan a minőségi, jó adottságú kínálat lassú csökkenésével szemben az utánpótlás szinte teljes megszűnése áll, ami hosszabb távon általános kínálati hiányt vetít előre. A válságban (és valószínűleg majd azt követően is) előtérbe kerülő árérzékenység újra a fővárosi árszintnél olcsóbb agglomerációs települések felé terelheti a várhatóan 2-3 éven belül újra élénkülő keresletet. A törvényi szigorítás miatt ráadásul – véges mennyisége okán – a minőségi telkek piaca akár vonzó befektetési tereppé válhat a fenti időtávon.

forrás: Resource

Az utóbbi években jelentősen megváltoztak az építés előkészítésére (tervezés, engedélyeztetés) és építés kivitelezésre vonatkozó jogszabályok. Emellett gyakran vagyunk bizonytalanok a megfelelő tervező kiválasztásában és az engedélyezési eljárás lebonyolításában. Nézzük sorra, hogy a telek megvásárlása után hogyan jutunk el az építési engedély megszerzéséig!

Az első lépés egy építkezés előkészítésében a tervező megválasztása. Az ideális eset az, amikor már a telek megvásárlása előtt megtaláljuk az építész tervezőt. Ha nincs a rokonságunkban, közvetlen környezetünkben olyan építész, akire szívesen rábíznánk családi házunk tervezését, folytassuk a keresgélést tágabb környezetünkben. Keressük fel azokat az ismerőseinket, akik nemrég építkeztek, és tetszik a házuk, érdeklődjünk tőlük! Ha látunk szép új, ízlésünknek megfelelő lakóházat, nyugodtan csöngessünk be akár idegenként is, és érdeklődjünk az építész tervezőről.

Egyszerű lenne azt mondanom, hogy a Magyar Építész Kamara honlapjáról keressük meg a hozzánk közel lévő tervezőket, és kezdjünk velük tárgyalásokat. Azonban két dolgot tudni kell: először is ki kell mondani, hogy az építész „szakma” nagyon felhígult. Régen szigorú kritériumok alapján válogatták ki azokat a diákokat, akik építésznek tanulhattak, manapság viszont nagy létszámban képeznek építészeket, és a felsőoktatás liberalizálása miatt szinte bárkiből lehet építész, aki a tandíjat meg tudja fizetni. Ezért fontos, hogy olyat keresünk, aki valamilyen módon már bizonyított.

A másik dolog, hogy a tervezés bizalmi munka. Fontos, hogy szimpatikus legyen az illető, megtaláljuk vele a közös hangot, ugyanis a tervező személyisége meghatározza, milyen épületet fog készíteni. Ha nagyon távol áll tőlünk az életszemlélete, ízlésvilága, nem fog tetszeni az épület, amit készít. Ráadásul legalább fél évig együtt kell működnünk, és sokszor meglehetősen bizalmas témákat is részletesen kell megtárgyalnunk vele: részletesen kell beszélni anyagi lehetőségeinkről, az életmódunkat befolyásoló esetleges betegségekről, különös szokásokról, jövőbeni terveinkről.

Sajnos vannak olyan kollégák is, akik azzal érvelnek a leendő ügyfeleknek, hogy ők „kijárják” az engedélyt, bármit is szeretnénk építeni. Ne higgyünk nekik! Az építéshatóságok munkáját szigorú törvények szabályozzák. Régen elmúlt az az idő, hogy csak ismerősökön keresztül, vagy korrupció útján juthattunk építési engedélyhez. Ha egy megfelelő jogosultsággal rendelkező tervező a szabályoknak megfelelő tervdokumentációt készít és a jogi iratok is rendben vannak, kötelesek kiadni az engedélyt határidőn belül. Ugyanakkor a másik oldal is igaz: szabálytalan dolgot nem lehet engedélyeztetni. Ugyanis hamar kiderül a turpisság (a szomszédok mindig éberek), és egy szabálytalan ügyben az ügyintéző, a felettese, de még a jegyző is az állásával játszik. Senki nem kockáztatja az állását egy családi ház léptékű szabálytalanság miatt.

Nagyon fontos tehát, hogy a választásnál ne az úgynevezett „jó kapcsolatok” és ne is a tervezési díj legyen a legfontosabb szempont. A tervezési díj ugyanis csak néhány százaléka az épület bekerülésének, viszont egy rossz tervező által olcsón összecsapott, átgondolatlan lakásban egész hátralévő életünkben súlyos kompromisszumokra kényszerülünk.

A tervezés folyamata

A tervezési folyamat első lépése, hogy meghatározzuk igényeinket, és azokat összehangoljuk a vásárolt telek adta lehetőségekkel, valamint anyagi lehetőségeinkkel. Amikor ezt a tervezővel közösen eldöntöttük, döntésünket a „tervezési programban” kell rögzíteni. A tervezési programnak tartalmaznia kell az épület tervezett méretét, fő funkcióit. Általában tartalmazza a becsült bekerülési költségeket is. A tervezési programot az építtetőnek és a tervezőnek is alá kell írni, az építési engedély kérelemhez mellékelni kell. Erre a kis adminisztrációra azért van szükség, mert vadkapitalista világunkban számosan visszaéltek a tervezők bizalmával: számos peres ügy született amiatt, hogy az építtető megtagadta a tervezési díj kifizetését arra hivatkozva, hogy ő tulajdonképpen nem ilyen házat rendelt. Ritkán, de előfordul az is, hogy az építtető olyan megoldásokat szeretne, melyek ütköznek a jogszabályokkal. Ilyenkor ez is a tervezési programba kerül, és a továbbiakban a tervező elhárít minden felelősséget az építési engedély megszerzésével kapcsolatban.

Ha elkészült a program, a tervezővel közösen, az általa javasolt megoldások alapján készül el az épület terve. Számítsunk arra, hogy néhány ötletünket nem valósíthatjuk meg, mert ellenkezik a jogszabályokkal. Az a tapasztalatom, hogy sokan keresik a „kiskapukat” a tervezés folyamatában, hogy egyedi ötleteiknek minél jobban teret engedjenek. Tudni kell, hogy a jogszabályok általában nem engedik a nagyon különleges, „furcsa” megoldásokat. Az épületnek ugyanis legalább száz éven keresztül állnia kell, és ki kell szolgálnia több generációt, vagy egy eladás után mások igényeit gazdaságtalan, egyénre szabott nagy átalakítások nélkül.

Ha elkészült a végleges építész terv, következnek a társtervezők. A jogszabály szerint számos fejezetet kell beadni egy építési engedélyezési tervhez, amit csak szakági tervezők készíthetnek. Így készül tartószerkezeti (statika) terv, épületgépészeti és épületvillamossági műszaki leírás, energetikai számítások. Számos esetben szükséges még tűzvédelmi dokumentációt, közút csatlakozási és zöldfelületi (kertészeti) tervet készíttetni. Ha kiemelt területen építkezünk, előfordulhat, hogy a tervet a helyileg illetékes főépítésszel, tervtanáccsal jóvá kell hagyatni.

Az engedélyezési eljárás

Ha elkészültek a műszaki tervdokumentációk, az építési engedélyezés megindításához néhány hivatalos iratot kell beszereznünk: tulajdoni lapot, mellyel igazoljuk tulajdonjogunkat és építési jogosultságunkat. Amennyiben több társtulajdonos van, azok hozzájárulása is szükséges. Be kell szerezni továbbá hivatalos helyszínrajzot, a kéményseprők hozzájárulását a kéményépítéshez (ha van). Az iratokat és a terveket kitöltött, aláírt formadossziéban kell beadni engedélyeztetésre. Az engedélyeztetéshez a külön jogszabályban kiszabott illetéket (jelenleg családi ház esetén 25 ezer forint) is meg kell fizetni.

Az engedélyezési eljárás megindításáról, az ügyintézési határidőről és az esetleges hiánypótlásokról az építéshatóság írásban tájékoztatja az érdekelteket (építtető, tervező, szomszédok.) Az ügyintézési határidő lejárta előtt – amennyiben kizáró ok nem merült fel – az építéshatóság írásban megküldi az építési engedélyt. Ez azonban még nem jogosít építésre, ugyanis az engedélynek jogerőre kell emelkednie. A határozat ellen ugyanis bizonyos határidőn belül fellebbezni lehet. Ha nem érkezik fellebbezés, az engedély jogerős és végrehajtható. Erről az építéshatóság szintén írásban értesíti az építtetőt, és egyúttal visszaküld egy példány hatóságilag záradékolt tervet, melyet az engedéllyel együtt 10 évig vagyunk kötelesek megőrizni.

Mennyi ideig tart az előkészítés?

A tervezési szakaszra általában legalább fél évet szoktam javasolni. Ez nem jelenti azt, hogy az építész minden nap ezzel foglalkozik. Az építtetőnek is számos döntést kell meghoznia, ezeknek „meg kell érni”, nem érdemes elkapkodni a dolgot, mert aztán egész hátralévő életünkben bánjuk rossz, meggondolatlan döntéseinket.

Az engedélyezési eljárás, ha zökkenőmentesen halad, a jogerőre emelkedésig postázásokkal 3 hónap alatt lezajlik. Ha esetleg valamelyik szomszédunk fellebbez, további hónapokat várhatunk az engedélyre. Érdemes az engedélyeztetés ideje alatt a kiviteli terveket elkészíttetni, ami már a kiviteli szakaszhoz tartozik. Ezután kezdődhet meg a kivitelezés.

Ingatlanmagazin

Az utóbbi két évben Budapesten a fajlagos telekárak egyharmaddal, míg a telek adásvételek felére csökkentek, a keresett helyeken viszont stagnált az ár, és ma már hiány van a piacon – derül ki a BIF Nyrt. felméréséből.  A fővárosi átlagos telekár 2006-ban 32 ezer forint volt négyzetméterenként. Ez 2008-ra 55 ezer forintra emelkedett, majd a múlt évben már 29 ezer forintra – a kétharmadára – csökkent.

A telkek forgalmát sem kímélte a válság. Amíg 2006-ban 776 telket adtak el – illetve vettek – addig 2010-re a tranzakciók száma 143-ra csökkent. 2008-ban 283 adásvételt regisztráltak, ez 36 százaléka a 2006. évinek. A tavalyi szám viszont éppen fele a 2008. évinek.

A főváros harmadik kerületére (Óbudára) jut a tranzakciók egytizede. Itt a négyzetméterenkénti ár 2006-ban 32 ezer, 2008-ban 38 ezer, míg tavaly 37 ezer forint volt. A kínálat pedig lassan kimerül. Ennek megfelelően több befektető is érdeklődött, ezt tette egyebek között a BIF is, amely egy három milliárd forintos projektet indított a Harsánylejtőn.

Buda déli részein valamint néhány pesti külső kerületben szintén vannak befektetői előkészületek. Egyebek mellett a XVI., a XVII és a XVIII. kerületben várhatók közepes méretű beruházások. Azokhoz viszont már korábban megvásárolták a telkekket illetve bontás útján jutnak megfelelő területhez.

A köztudatban számos tévhit él az építési engedélyezési eljárásokkal kapcsolatban, többek között az a meggyőződés, mely szerint a telekszomszédot egyfajta közvetlen vétójog illeti meg az engedélyezési eljárás során, és így hozzájárulásának hiányában építési tevékenység nem folytatható. A Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda szakértője szerint éppen ezért érdemes áttekinteni, hogy mi ennek a közfelfogásnak az alapja, és hogyan néz ki az építésjogi szabályozás valójában.

Az építési engedélyezési eljárások egyik legfőbb rendeltetése, hogy még a megvalósítani kívánt építési tevékenység megkezdése előtt elejét vegyék a jogsértések bekövetkezésének.

A Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda szakértője, dr. Balogh Tamás szerint ez a kívánalom logikus, hiszen egy már megvalósult építkezés kapcsán jóval nehezebb a bekövetkezett jogsértéseket orvosolni, mint azokat megelőzni.

Az eljárás megelőző funkciója eredményezi azt, hogy építési tevékenység folytatása esetén megkerülhetetlen tényező a szomszédok méltányolható jogainak valamint jogos érdekeinek figyelembevétele, melynek elmaradása könnyen jogviták kialakulásához, vagy akár az engedélyezési eljárás elhúzódásához vezethet.

Telekszomszéd az építési engedélyezési eljárásban

Az építésügyi engedélyezési eljárásban gyakorolható jogokat, beleértve a jogorvoslathoz való jogot is, az ügyféli minőség fennállása alapozza meg, melyet az eljáró építésügyi hatóság vizsgál és állapít meg.

Annak tisztázása, hogy az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásában ki válhat ügyféllé, azért kulcsfontosságú, mert az ügyféli jogosultság megszerzésén keresztül vezet az út például az eljárással összefüggő jogorvoslatok igénybevételének lehetőségéhez.

Az engedélyezési eljárásban ügyfélnek általában az a személy minősül, akinek jogát vagy jogos érdekét az ügy érinti. – emelte ki a Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda szakértője.

Az építésügyi jogszabályok értelmében az építésügyi hatóság minden esetben megvizsgálja az építési telekkel közvetlenül szomszédos telekkel rendelkezni jogosultak ügyféli minőségét, ez azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy a szomszédok automatikusan, jogállásuk vizsgálata nélkül ügyfélnek minősülnek az adott engedélyezési eljárásban.

Mikor lesz ügyfél a telekszomszéd?

Általánosan alkalmazandó szabályként elmondható, hogy a telekszomszéd abban az esetben fog ügyfélnek minősülni az építésügyi hatósági ügyben, amennyiben méltányolható jogát vagy jogos érdekét az ügy érinti, és az eljáró hatóság az ügy összes körülményeit mérlegelve – figyelembe véve a lefolytatni kívánt építési tevékenység jellegét is – megállapítja ügyféli minőségének fennállását.

Az engedélyezési eljárás során így ügyféllé válik a szomszédos telek tulajdonosa, amennyiben például a megvalósítani kívánt engedélyköteles építési tevékenység ingatlanának rendeltetésszerű használatát akadályozza, szabályszerű beépítését ellehetetleníti, vagy akár ingatlanát jelentős mértékben beárnyékolja.

A jogos érdek

A jogos érdek fogalma olyan érdekeket takar, melyek az építésügyi jogszabályokban megjelennek, így az érintettek közti egyéb érdeksérelmek, gazdasági versenyhelyzet fennállása nem alapozza meg az ügyféli minőséget – hangsúlyozta dr. Balogh Tamás.

A jog vagy jogos érdek érintettségének mindvégig fenn kell állnia az engedélyezési eljárás során, így például amennyiben a korábban ügyféli jogállással rendelkező telekszomszéd ingatlanát átruházza, ezzel érintettsége és egyben jogos érdeke is megszűnik, úgy természetesen jogorvoslattal sem élhet a hatóság döntése ellen.

Az ügyfélkör megállapítása kapcsán az építésügyi hatóság felelőssége különösen nagy – mondta a szakértő.

Ugyanis, amennyiben a hatóság e jogos érdek értékelésén keresztül túl tágan határozza meg az adott engedélyezési eljárásban ügyfélnek minősülő személyek körét, az akár az eljárás indokolatlan elhúzódásához vezethet, a túlságosan szűk ügyfélkör meghatározása pedig könnyen érdeksérelmeket okozhat.

Ügyfél és jogai

A Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda szakértője kiemelte: a szomszédjogok védelme érdekében a hatóság értesíti a szomszédos ügyfelet az eljárás megindításának tényéről, a kérelmező személyéről, az érintett ingatlanról, valamint a kérelem tárgyáról is.

A szomszédos ügyfél az eljárás során az eljárás irataiba betekinthet, azokról feljegyzést és másolatot kérhet, nyilatkozatot tehet az építésügyi hatóság részére, bizonyítási indítványt terjeszthet elő, továbbá megilleti a jogorvoslathoz való jog is.

A fenti jogosítványok egyrészről biztosítják a szomszédos ingatlanok és építmények rendeltetésszerű használatát, másrészről elejét veszik az esetleges jogsérelmek az építési engedélyezési eljárás során.

Habár a megfelelő engedélyek birtokában minden tulajdonos – akár a telekszomszéd hozzájárulásának hiányában is – jogosult telkén építkezni, azonban az a tény, hogy valaki az összes szükséges engedély birtokában kezdi meg építési tevékenységét, önmagában nem zárja ki a szomszédjogok esetleges sérelmét.

Mit jelent az engedély megléte?

Az engedélyezési eljárás lefolytatását követően az építésügyi hatóság meghozza döntését, mely az építtető szemszögéből ideális esetben az engedély megadásáról rendelkezik.

Az engedély megléte azonban nem jelent többet, minthogy a kérelmező teljesítette az engedély kiadásához szükséges összes feltételt, ugyanakkor nem szükségszerűen veszi figyelembe a szomszédos ügyfelek eljárásban tett indítványaiban, nyilatkozataiban foglaltakat.

Miután a hatóság elsőfokú döntését minden érintett ügyféllel közölte, az ügyfélnek minősülő szomszéd a döntés kézhezvételét követően akár fellebbezéssel is élhet az építésügyi hatóság elsőfokú határozata ellen.

A fellebbezés kockázata

Fellebbezése nincsen jogcímhez kötve, fellebbezéssel élni bármilyen okból élhet, amelyre tekintettel a döntést sérelmesnek tartja. Ilyen esetben a fellebbezés kihatással van az építési engedély jogerejének beálltára, jogerős építési engedély hiányában pedig engedélyköteles építési tevékenység nem folytatható.

A Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda szakértője hangsúlyozta: egy indokolatlan fellebbezés az építtető számára jelentős kockázatokkal járhat, ugyanis a fellebbezés elbírálásáig az építési engedély jogereje nem áll be, és így az engedélyköteles tevékenység sem kezdhető meg.

Jogok érvényesítése az építési engedélyezési eljárás lefolytatását követően

A gyakorlatban előfordul, hogy az építkezéssel szomszédos ingatlanok tulajdonosai az engedélyezési eljárás során jogaikat és jogos érdekeiket nem kellőképpen, vagy egyáltalán nem tudják érvényesíteni.

Az építési munkálatokkal kapcsolatos polgári jogi igényeket azonban az építésügyi hatóság engedélye nem dönti el, ezért ha az építési engedélyezési eljárás valamilyen oknál fogva nem képes eredeti, a jogsértések megelőzésére irányuló funkcióját betölteni, és a szomszédjogok vélt, vagy valós sérelme bekövetkezik, a jogsérelem akár egy polgári jogi kereset alapjául szolgálhat.

A szomszédos ingatlantulajdonosok a leggyakrabban az építkezéssel szinte szükségszerűen együtt járó zaj- és porhatások kapcsán támasztanak kártérítési igényt az építtetővel szemben, de igen gyakoriak a már megvalósult építkezések tekintetében a szomszédos ingatlanok forgalmi értékének csökkenésére, vagy az építési munkálatok szakszerűtlen kivitelezésére alapított igények is.

forrás: Origo.hu

Mogyorósi Péter (Mareco-Marton) kollégánk ismét megrázta magát, és válság ide, válság oda, megint eladott egy szép nagy telket.

Ez a 830.000.000 Ft-os üzletkötés, ismét megmutatja, hogy üzletkötőink képesek megverni a pesszimista piacot, és komoly üzleteket kötni akkor, amikor a legtöbb ingatlanközvetítő csak a köldökét nézi.

Gratulálunk a teljesítményedre és büszkék vagyunk rád!

Borics Zoltán

vezérigazgató

Budapest, 2010-03-31

u.i.: Péter, kocsit már nem kell venned, ebből a jutalékból mi lesz?:)

Augusztus utolsó hétvégéjén tizennegyedik alkalommal rajtolt el a Magyar Borok Útja Rally az Országház elől. A résztvevők nagy várakozással indultak neki a háromnapos, országot átszelő kalandnak, melynek során Magyarország legszebb borvidékeit fedezhették fel. A hazai hírességek a vetélkedésen túl hazai tájak borait kóstolhatták. A versenyen a Képes Újság, mint a rali egyik támogatója is képviseltette magát. A kulináris kaland, mint minden évben, most is a felhőtlen jókedv és barátság jegyében zajlott. Az izgalmas, egyben ízes megmérettetés így vált a kitartás és az összetartás szimbólumává.

A rendezvény fénypontja az eredményhirdetés volt, amikor a különdíjak kiosztásánál kiderült, kik voltak azok a versenyzők, akik a leggyorsabban és a legügyesebben vették az akadályokat és állhattak büszkén a dobogóra. Harmadik helyen végzett Orodán Sándor és Győrfi Pál, akik újságírói különdíjban is részesültek. Gyulai István és felesége végig kiválóan versenyzett, ám „csak” a dobogó második helyére állhattak fel, mivel kimagasló teljesítménnyel letaszította őket trónjukról Mogyorósi Péter és Varga István.

A Debrecen, Tokaj, Eger és Mátraalja útvonalát érintő XIV. Borok Útja Rally 2009. augusztus 30-án a végéhez ért, amint délután az utolsó versenyzők is megérkeztek a Parlament elé. A sikeres célba érést vasárnap este egy vacsora keretében ünnepelték meg a rendezők és résztvevők. A Citadellán, ahol minden induló tiszteletét tette, kihirdették a háromnapos rali győzteseit.

Cikk a LUXURY INGATLAN magazin 2009. tavaszi számában

Legolvasottabb cikkeink – Tipp &Trend Ingatlan Magazin:

Aranyszabály: százból egyet

A lakóingatlan fejlesztésére alkalmas projekttelkek piaca hatalmas pofont kapott az elmúlt hónapokban, mivel Magyarországon gyakorlatilag leállt a projektfinanszírozás. Így a keresleti oldal szinte teljesen eltűnt, illetve az a néhány tőkeerős vevő, aki még mozog a piacon, csak bitangul alacsony árszinten hajlandó vásárolni. Mivel a telektulajdonosok most még kivárásra játszanak, és maximum csak 15-20%-kal akarnak árat csökkenteni, így az elmúlt hónapokban a tranzakciók száma drámai módon visszaesett.

Mivel értem a beruházók észjárását, pontosan tudom, hogy a fejlesztéssel kapcsolatos bizonytalanságot most bele fogják árazni a telekárba. Nem is tehetnek mást, hisz mindannyian ismerjük az ingatlanfejlesztők egyes számú aranyszabályát: „100-ból egyet és az legyen a leghatékonyabb!” Tehát megnéznek akár 100 telket is, számolnak rá, árajánlatot is tesznek, de csak azt az egyet fogják megvenni, amelyiknek a legkedvezőbb az ára és a leghatékonyabb fejlesztésre ad lehetőséget.

Jelenleg több száz lakás építésére alkalmas projekttelkeket az eladható lakásnégyzetméterre vetítve már 25.000 forint körüli telekhányadon is lehet vásárolni, akkor ki mit gondol egy 150.000 forintos ajánlatról? Ezt az árkülönbséget lehetetlen a majdani lakások eladási árában érvényesíteni, illetve minek venné meg valaki a drága telket, ha van olcsóbb is? És ahogy nézem, van már olcsó ajánlat és utánpótlás is lesz! Tehát, aki kilép a sorból és durván leáraz, az most is tud eladni, aki meg kivár, az találkozni fog az ingatlanadóval.

Eladható lakásnégyzetméterre vetített telekár: Noha az ingatlanfejlesztők által használt egyik legfontosabb mutatószám, a szakembereken kívül kevesen ismerik, illetve nem tudják kiszámolni. Szükséges tudni hozzá, hogy az adott telekre pontosan mekkora és milyen területhatékonyságú épületet lehet felépíteni. Ugyan megfelelő szakértelemmel becsülni is lehet, de biztosan csak elvi építési engedély alapján számítható ki az eladható lakásnégyzetmétert. Ha ez megvan, akkor elosztjuk a telekárral és már meg is kapjuk az eladható lakásnégyzetméterre vetített telekárat.

Mogyorósi Péter, a Mareco-Marton vezető üzletkötője
2008-ban több mint 2,7 milliárd forint értékben értékesített lakóingatlan építésére alkalmas projekttelkeket.
Tel.: (36) 30 395 5383 • E-mail: pmogyorosi@mareco-marton.hu

Tipp &Trend Ingatlan Magazin