Építési telkek & Ingatlanfejlesztési projektek

Egyelőre nincs jele az építési kedv erősödésének, a korábban kedvelt agglomerációban gyér az érdeklődés az építési telkek iránt, amit több településen azzal magyaráznak a lapunk által megkérdezett közvetítők, hogy a telekárnál alig drágábban már családi házakat is kínálnak a piacon.

Bár a szentendrei régió továbbra is kedvelt a fővárosból kiköltözők körében, az utóbbi hónapokban az építési telkek iránti kereslet jelentősen visszaesett, s a végtörlesztés  lecsengése sem hozott fellendülést. A városban egyre szűkebb a telekkínálat, így az  eladók többnyire tartják az árakat − mondja lapunknak Maholányi Pál, az Otthon Centrum helyi irodájának vezetője. Szentendre egyik legkedveltebb részén, a Szamárhegyen például − ahol 60-70 százalékos a beépíthetőség és ahol komoly építéshatósági előírásokkal kell számolni − 45−50 ezer forintos telek-négyzetméterárral kell a vevőknek kalkulálni. Hasonlóan magasak (40 ezer forint körüliek) az összközműves építési területek négyzetméterárai a szintén kiemelt Bükkösparton: itt 30 százalékos a beépíthetőség és kevésbé szigorúak a megkötések. A pismányi terület olcsóbb, a négyzetméterárak 15−20 ezer forint között mozognak, viszont a kínálat is meglehetősen korlátozott. A lakóövezeti besorolású részen 15 százalékos beépítettséget engedélyez a jogszabály, az üdülőövezetben − ahol többen építenek télen is lakható üdülőt − 10 százalékot. Ez utóbbi helyen, ahol a csatorna kivételével minden közmű megvan, már 10−12 ezer forintért hozzá lehet jutni az üdülőtelkek négyzetméteréhez.

Az irodavezető tapasztalata szerint az utóbbi időben egyre többen érdeklődnek Leányfalu és Tahitótfalu iránt, ahol a szentendreinél alacsonyabbak az árak. Leányfalun az építési parcellák négyzetméterét 15 ezer, az üdülőtelkekét 10 ezer forint körüli áron kínálják, Tahitótfalun az összközműves házhelyek ára 8−10, a részközműves üdülőtelkeké pedig 6−8 ezer forintról indul. Üröm szintén a drágább települések közé tartozik: két lakóparkban 30−35, illetve 35−40 ezer forintos négyzetméteráron kínálják az összköműves telkeket.

Dunakeszin a kereslet visszaesése jócskán csökkentette az építési telkek árát is. Bátai Lajosné, a Bátainé és Fia Ingatlaniroda tulajdonosa példaként említi, hogy a Toldi lakópark 720 négyzetméteres telkeit két-három éve még 22−23 millióért, ma pedig 17 millióért kínálják, s a Malomárokban is számos hasonló méretű, összközműves házhely vár gazdára 18−20 millió forintért. Vevő azonban nincs rájuk, hiszen a városban új ikerházat már 28 millióért lehet vásárolni. Csömörön, amely zsákfalu, nincs sok vevőre váró üres házhely, inkább bontandó házas: ezek négyzetmétere 24 ezer, míg a település külső részén 20 ezer forint körül mozog.

Ennél olcsóbb Kistarcsa és Kerepes, előbbiben a Fenyvesliget lakóparkban az 1000 négyzetméteres házhelyek négyzetméterét 10−14 ezer, míg a most kiépülő Móra lakóparki telkekét 8−9 ezer forintért kínálják, Kerepesen pedig 8−12 ezer forint között szóródnak az árak − összegezte a piaci helyzetet az L-Intéz Ingatlaniroda tulajdonosa, Törökné Pölcz Zsuzsanna.

A nyugati és déli agglomerációban csak Budaörsön tartják árukat a házhelyek, a többi településen − a kereslet lanyhulásával − csökkenés tapasztalható a két-három évvel ezelőttihez képest − mondja Flick Gábor, a Budaörsi Ingatlan Stúdió tulajdonos-ügyvezetője. Természetesen az árszintet Budaörsön is csak a jó adottságú (megfelelő méret, szép panoráma, jó beépíthetőség stb.), keresett telkek tartják: az autópályák közelében fekvő, meredek lejtésű, aránytalan méretű vagy más egyéb szempontból kedvezőtlen parcellák iránt itt sincs érdeklődés. Az árak széles skálán szóródnak: a kiemelt helyeken (például a volt Mávag-területen, a Törökugrató csendes, örökpanorámás utcáiban) fekvő, kiváló összközműves építési területek négyzetméterének kínálati ára 28−55 ezer forint között mozog. Törökbálinton 20−40 ezer forint közöttiaz összközműves házhelyek négyzetméterára, és napjainkra Budakeszin is hasonló szintre estek − a kedvezőtlen tömegközlekedés miatt − a korábban budaörsihez közelítő négyzetméterárak.

Herceghalmon a lakóparkban szintén találhatók még beépíthető telkek 10−12 ezer forintos négyzetméteráron, ám a Budapesttől való nagyobb távolság elapasztja az érdeklődést. A látványosan fejlődő Diósdon egyensúlyba került a kereslet-kínálat: sok a 10−30 ezer forintos ársávban eladó házhely, melyek iránt vannak érdeklődők, szemben Érddel, ahol felduzzadt a kínálat, s még az átlag 8−9 ezer forintos négyzetméteráron sincs érdeklődés. Ennek okát Flick a gazdára váró, 20−25 milliós családi házak bőséges választékában látja. Biatorbágyon ugyancsak érzékelhető a kereslet az építkezésre alkalmas házhelyek iránt: áruk itt 10−25 ezer, míg a szintén gyorsan fejlődő Tárnokon 8−12 ezer forint között mozog  négyzetméterenként.

Napi Gazdaság

Az alábbi linkre kattintva olvasható:

Budapest III. kerület Óbuda-Békásmegyer Városrendezési és Építési Szabályzata 2011. június

Bár az előjelek nem túl kedvezőek, szerte az országban nagyon várja a tavaszt a telekpiac. Az árak szinte mindenütt tovább csökkentek, a kínálat pedig nőtt a fizetőképes kereslet hiánya, a számos településen bevezetett telekadó, valamint az építőanyagok és az építési költségek emelkedése miatt is.

 

A lapunk által megkérdezett szakemberek szerint a tavasz talán némi lendületet ad a piacnak, ám a jelenlegi helyzetben még a tavalyihoz hasonló keresletnövekedésre sem lehet számítani. Szomorú újdonság az is, hogy a kilátásokat illetően nemcsak az ország kevésbé frekventált térségeiben működő ingatlanközvetítők pesszimisták, hanem a Balaton és a Velencei-tó környékiek, sőt a nyugat-dunántúliak is.

Az ősz óta, a frekventált idegenforgalmi körzetekben is, újabb területek kerültek piacra. Önkormányzatok, intézmények, cégek, egyesületek szabadulnának telküktől, mindemellett a kényszer-értékesítések száma is nőtt. Egyre több példa van arra, hogy a telken lévő romos házat lebontja tulajdonosa, s a kedvezőbb értékesítés reményében telekként árulja. Bár ma is a legkeresettebbek közé tartoznak és a legdrágábbak, de még a “csúcskategóriás” vízközeli ingatlanok iránt is csökkent az érdeklődés.

A Velencei-tó partján pedig számos ingatlant kész tervekkel árulnak, sőt több helyen már az építőanyag egy része is ott van. A térség ingatlanközvetítői szerint az északi és a déli parton közművesített, építkezésre előkészített telkekből is hatalmas a választék. Nagy Miklós, a gárdonyi Otthon Ingatlanközvetítő Iroda cégvezetője szerint a válság korábbi időszakában a jó helyen lévő, közművesített telkek iránt kevésbé csökkent az érdeklődés, s ez az árakban is megmutatkozott.

A helyzet azóta sokat változott. Jellemző példa, hogy míg egy ezer négyzetméteres gárdonyi területért egy éve 5,5 millió forintot kértek, jelenleg már 4,8 millióért is odaadnák, de 450−500 négyzetméteres telket már 2−3 millió között is lehet venni.

A Balatonhoz hasonlóan a legmagasabb árak változatlanul a vízpart és vasút közötti területen vannak, míg a vasút és a 7-es út között, illetve az utóbbi déli oldalán 10-15 százalékkal olcsóbban lehet vásárolni. Ne tévesszen meg senkit, hogy jó néhány tulajdonos még ma is “merész árakkal indul”, ám a kézzelfogható üzlet reményében − az esetek nagy részében − jelentős engedményekre van kilátás. Különösen az északi part háttértelepülésein egyre több nagy, megosztható, de gazdálkodásra, például szőlőtelepítésre is alkalmas 15−20 ezer négyzetméteres közötti területet kínálnak 15−20 millió forint közötti áron.

Nem állnak sorban a vásárlók a Nyugat-Dunántúlon sem. Gergácz Mónika, a soproni Gergácz Ingatlan Iroda vezetője szerint az adóemelések, az egyre szűkösebb hitelfelvételi lehetőségek, az emelkedő építőanyagárak szinte teljesen leállították a beruházásokat.

Növeli a kínálatot, hogy önkormányzatok, cégek is szabadulnának felesleges ingatlanjaiktól. Tavaly több területet még olyan fejlesztőknek adtak el, akik a fellendülésben bízva bevásároltak, ám ma már erre alig van példa. Jóllehet a piacon a tavasz a főszezon, úgy tűnik, az idén ettől sem lehet majd csodát várni.

A gyenge forintot kihasználó külföldi vásárló, illetve euróban fizető magyar ugyan még akad, de alapvetően nem befolyásolja a piaci trendeket. A túlkínálat miatt az árak tavaly óta Sopronban is 3−5 százalékkal csökkentek. Ennél nagyobb, 10-12 százalék körüli árcsökkenés tapasztalható a Fertő-tó közelében lévő településeken, illetve Soprontól délre.

Gergácz hozzátette, a jelenlegi helyzetben érdemes nagyon alaposan körülnézni, hiszen egyre több a kedvező ajánlat és egyre több eladónál alkudni is lehet, méghozzá nem is keveset. Legutóbb egy fertőszentmiklósi telekhez a meghirdetett árnál csaknem 30 százalékkal olcsóbban jutott hozzá a vevő.

Napi Gazdaság

Ugrásszerűen, legalább 15 százalékkal növekedtek az elmúlt három hónapban a hazai termőföldárak és már most további jelentős árvárakozások fogalmazódnak meg– derül ki a földpiaci adásvételekben közvetítő szerepet betöltő miskolci Tiszacash Zrt. tapasztalataiból.

Egy harminchektáros, 20 aranykoronás szántó hektáronkénti árának reálisan ma 0,95-0,97 millió forint között kellene mozognia, de az egyre fogyatkozó számú eladók a területekért akár 1,05-1,1 millió forintot is elkérnének. A társaság szerint elképzelhető, hogy a gazdasági szereplők a politikai, pénzpiaci és egyéb bizonytalansági tényezők miatt túlárazták a földpiacot, de az sem kizárt, hogy a mai árak már a következő három-hat hónap ténylegesen várható áremelkedését vetítik előre. A dráguláshoz hozzájárul, hogy a szakmai és nem szakmai befektetők a földpiacon mind nagyobb számban keresnek reálérték-tartó, biztonságos befektetést a ma már egyre nagyobb nyűgnek számító tőzsdei vagy ingatlanpiaci ügyletek helyett, és – főleg nem szakmai befektetőként – hajlandók megfizetni a földvásárlások és –hasznosítások ügyintézéséért járó közreműködői díjat is. A Tiszacash a szakmai befektetőknek számító mezőgazdasági termelőknek nyújtott szolgáltatásokat is bővíti, és velük stratégiai partnerségre törekszik – emelte ki Nagy Ferenc, a vállalat elnök-vezérigazgatója.

Megszakadt az elmúlt három hónap alatt az utóbbi másfél évtizedben megfigyelt trend, amely szerint a földárak egyenletes ütemben, mérsékelt dinamikával növekedtek a hazai piacon – összegezte az agromonitor.hu-nak a Tiszacash információit Nagy Ferenc. A korábbi tapasztalatok azt mutatták, hogy nem volt olyan szabályozási vagy más jellegű fejlemény, amely a földárakra kiugró módon hatott volna, így azok három-négyévente „automatikusan” megduplázódtak. Nem befolyásolta például lényegesen a hazai földpiacot a külföldi földvásárlásokat tiltó magyar moratórium 2010-ben elért, hároméves meghosszabbítása sem, vagyis a határidő módosítása sem árcsökkenést, sem ugrásszerű árnövekedést nem okozott.

Az elmúlt év novembere óta ugyanakkor a földpiacon dömpingszerűen nőtt a vásárlói érdeklődés a szakmai és a nem szakmai befektetők körében egyaránt, miközben a földtulajdonos eladók száma jelentősen csökkent. Ennek nyomán a földárak három hónap alatt legalább 15 százalékkal nőttek és már most megfogalmazódnak további jelentős áremelkedési várakozások is. A Tiszacash szerint ma egy harminchektáros, 20 aranykoronás szántóterület hektáronkénti ára 0,95-0,97 millió forint között lenne reális, miközben a hazai piacot egyre inkább az 1,05-1,1 millió forintos hektáronkénti árajánlatok jellemzik. Ez azt is jelentheti, hogy a gazdasági szereplők a tényleges helyzethez képest a piacot most túlárazzák, illetve a három-hat hónap múlva várt földárakat előre „kialakítják” vélte Nagy Ferenc.

A most tapasztalt, dömpingszerűvé vált vásárlói érdeklődés oka, hogy a politikai és gazdasági bizonytalanság, illetve a forint instabilitása a befektetőket a földpiac felé irányítja. Körükben mostanra a korábbinál is nagyobb pánik alakult ki, mivel a tőzsdei és az ingatlanügyletek továbbra sem kiszámíthatók, és sokan már az aranyban sem bíznak. Ezért egyre többen a stabil és likvid földpiacban látják a biztos befektetési lehetőséget, és pénzügyi megtakarításaikkal itt igyekeznek átvészelni a kedvezőtlen gazdasági-pénzügyi helyzetet. A Tiszacash szerint ezt mutatja az is, hogy a földvásárlók nagy része – ellentétben a korábbikakkal – ma nem elsősorban a profitot, hanem a befektetések reálértékének megőrzését jelöli meg a legfontosabb, rövidtávú célként. Ugyanakkor a magyar földpiacban a mostani „bumm” ellenére is további jelentős tartalékok maradnak, hiszen a mostani árak is csupán egyharmadát teszik ki az uniós tagként reálisan elvárható mértének – állapította meg az elnök-vezérigazgató.

Az érdeklődőknek – elsősorban a nem szakmai befektetőknek – az elmúlt évek nagy bukásait hozó tőzsdei vagy ingatlanügyek „nagy nyűgöt” okoztak, ezért most földvásárlásaiknál és a megvett területek hasznosításánál mind többen vesznek igénybe közvetítőket, illetve hajlandók megfizetni a szolgáltatási díjakat is. Emiatt – jegyezte meg Nagy Ferenc – a befektetések „menedzselésénél” felértékelődik a földpiaci szakértői szerepet ellátó vállalkozások szerepe. A Tiszacash azonban a nem szakmai vevők mellett a szakmai befektetőnek számító mezőgazdasági termelőkkel is szorosabb kapcsolatot kíván kiépíteni, és szolgáltatásai bővítésével stratégiai partnerségre törekszik – tette hozzá.

Az ingatlanpiac egyik legfontosabb szegmense az építési telkek kínálata, kereslete. Ebben egy lefelé tartó trend húzódik évek óta, a válság sem segített az ügyön.

A rendszerváltás utáni időszak legkomolyabb mélypontját megélő lakáspiacon folytatódhat az árcsökkenés – derül ki a GKI legfrissebb előrejelzéséből.

Noha az építési telkek piacát is megrázta a válság, egyes kurrens területeken egyáltalán nem vagy csak alig csökkentek az árak, miközben sok más helyen nagy áresés következett be. Jelenleg a fejlesztési célú telkek piacát egyértelműen a családi házak építésére alkalmas területek adásvétele uralja, az üzleti célú beruházásokhoz kapcsolódó vásárlások csaknem teljesen leálltak − írja a GKI. A jó minőségű (közművekkel és szilárd burkolatú utakon megközelíthető, rendezett környezetben található) telkek piaca jelenleg is viszonylag kedvező helyzetben van és a közeljövőben is ebben marad.

A budapesti telekárak növekedési üteme többé-kevésbé követi a lakóingatlanok árának emelkedési ütemét, s lényegében ugyanez igaz a 2009−2010-ben bekövetkezett árcsökkenések esetében. A fővároson belül az eltérő presztízsű területek között igen jelentős különbségek érzékelhetők, s ezeken alapvetően a válság okozta áresések sem változtattak. Az építési telkek árai Budapesten 2011-ben minden valószínűség szerint tovább csökkennek, átlagosan mintegy 2−5 százalékkal. 2012-ben pedig a legjobb esetben is csak stagnálás várható.

A vidéki nagyvárosokban 2009-ben szakértői becslések 5−15 százalékra, 2010-ben újabb 10, majd 2011-ben további 4−10 százakra tették az árcsökkenés mértékét, ami a várakozások szerint 2012-ben már csak jelképes lesz. Ha egy fejlesztő vállalja, hogy minőséget teremt, akkor a manapság csak vánszorgó piacon is sikeres lehet.

Napi Gazdaság